לרכוש דירה בארץ זו משימה לא פשוטה, בעיקר עבור זוגות צעירים בתחילת הדרך. הם נדרשים להביא איתם הון עצמי גבוה יחסית ולאחר קבלת המשכנתא עליהם להתמודד עם החזרים חודשיים גבוהים  לתקופה ארוכה. כדי לסייע לאותם זוגות צעירים , משפחות וזכאים נוספים, משרד הבינוי והשיכון יחד עם רשות מקרקעי ישראל יזמו תוכניות דיור בסיוע המדינה - "מחיר למשתכן" בעבר, "דירה בהנחה" בשמה הנוכחי. לאלה ששואלים מה מיוחד בפרויקטים אלה בשונה מרכישה רגילה, נסביר:

בראש ובראשונה, המדינה למעשה הורידה את מחיר הדירה הראשוני בעשרות אחוזים. כלומר דירה ששוויה בשוק החופשי הוא X תימכר ללקוחות הפרויקט בכ 20% פחות, לפעמים אפילו מתחת לזה.

בנוסף וחשוב ביותר, המימון מהבנק יינתן על מחיר השוק של הדירה, כלומר ברמה העקרונית, יידרש זוג הלווים להגיע עם הרבה פחות הון עצמי מאשר ברכישה רגילה.

 

בשנה האחרונה מחירי הנדל"ן הרקיעו שחקים, הריביות עלו ויוקר המחיה מורגש בכל בית . נתונים אלה משפיעים גם על הפרויקטים המסובסדים ע"י המדינה באופן ישיר ועקיף. לא מעט זוגות נאלצים לוותר על הזכיה ולהמתין להזדמנות נוספת בעתיד. ניתן להסביר את המצב לפי הדוגמא הבאה:

 

ניקח לדוגמא פרויקט "מחיר למשתכן" באזור מבוקש  ובו דירת 5 חדרים בעלות של 2.3 מיליון ₪.

לכאורה, זהו מחיר מצוין לדירת קבלן בגודל כזה ובאזור מבוקש אבל-

במקרה זה, ההון העצמי הנדרש הוא 25% מהעסקה 575 אלף ₪ (מעל מחיר דירה של 1.8 מיליון ש"ח אחוז ההון העצמי דומה לרכישה רגילה)

מכאן, המשכנתא המבוקשת תעמוד על 1,725,000 ₪

ההחזר החודשי על משכנתא כזו עומד נכון לתקופה הנוכחית על ממוצע של כ - 9,500 ₪ לתמהיל יציב  לתקופה של כ-30 שנה. על פי תחשיבי הבנק יאושר החזר חודשי כזה לבעלי הכנסה של כ-25,000 ש"ח לפחות.

לרוב, זוגות צעירים או זכאי פרויקטים מסוג זה, אינם משתכרים סכומים כאלה ונאלצים להיעזר בעזרת המשפחה, לקחת הלוואות משלימות או לוותר על הזכיה.

 

עצות חשובות לזוכי פרויקטים מסוג זה:

זכיתם במחיר למשתכן ? מזל טוב!!

לפני שאתם מגיעים לבחירת דירה אצל הקבלן, בדקו מה מחירי הדירות הטיפוסיות, כמה הון עצמי יש לכם ופנו לאיש מקצוע שאיתו תקבלו את ההחלטה על איזה גודל דירה לחתום, מה אפשרויות המימון, מה צפי העלויות הנלוות ומה ההחזר החודשי הצפוי לעומת הכנסותיכם.

חשוב להגיש ולקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימת החוזה על מנת שתדעו בוודאות שאתם עומדים בפני כל הקריטריונים של הבנק לפני חתימה על הדירה המיוחלת.

לאחר חתימת החוזה ובהנחה שיש היתר בניה וקיבלתם פנקס שוברים, תתבקשו לשלם 7% ממחיר הדירה בסמוך לחתימה אצל הקבלן- תדאגו שיהיה לכם הון עצמי נזיל עבור תשלום זה .

מיום חתימת החוזה או קבלת הפנקסים (המאוחר מביניהם) ולאחר 45 יום, אתם תדרשו לשלם את התשלום השני שברוב המקרים כבר כולל חלק מכספי משכנתא.

אלו הם 45 יום של מרוץ נגד השעון!

תהליך קבלת משכנתא כולל עדכון מסמכים, ביצוע מכרז ריביות וביצוע בטחונות ע"י הקבלן ושאר בעלי תפקידים (זכרו, חוץ מכם יש עוד מאות זוכים שצריכים גם הם חתימות על בטחונות מהקבלן. העומס במשרדי הקבלן גבוה ועליכם לקחת את לוחות הזמנים בחשבון)

אם וכאשר נערכתם לנושא מראש ובידכם אישור עקרוני על סמך מסמכים ותמהיל שתוכנן מראש ומותאם לצרכיכם התהליך הרבה יותר נוח ורגוע.

דבר נוסף שיש לקחת בחשבון - אם אתם מתכננים לעמוד בתשלומים לפי פעימות החוזה - כלומר כל כחצי שנה לשלם כעשירית ממחיר הדירה- תכנון התמהיל ובחירת המסלולים הופך להיות עוד יותר קריטי. הסיבה לכך היא שהריבית מתקבעת בעת העברת תשלום של כל סכום ביצוע מהמשכנתא.

לסיכום, זכיה בפרויקט דיור בסיוע המדינה יכולה להיות מקפצה לחיים פיננסים משופרים ועלולה במקרים אחרים להביא ל"בורות פיננסיים" כואבים .

חשוב לנתח את השוק בכל תקופה ספציפית, לבחון את האפשרויות ולקבל החלטות שישמרו על מצבכם בהווה וייטיבו את מצבכם בעתיד.

 

בהצלחה ובשעה טובה!