אחת משיטות השיווק ה"חמות" והנפוצות כיום במכירת דירות קבלן היא שיטת 20/80 או 15/85 וכדומה.
שיטה זו מאפשרת לרוכשים לשלם סכום קטן על פי חוק המכר , לדוגמא  20% משווי הדירה במעמד חתימת החוזה ואת יתרת הסכום כחודש לפני קבלת המפתח.
מצד אחד מדובר בשיטה מוצלחת למדי המייצרת מצב שבו יכול הזוג להרשות לעצמו דירת קבלן חדשה בתשלום ראשוני של 20% בלבד ואז לרוב הוא יכול לחסוך במהלך שנות הבניה סכום נוסף ובכך להקטין את סכום המשכנתא הנדרש. בנוסף, במהלך שנות הבניה,  הזוג משלם רק עבור שכירות על דירת מגוריו כלומר- אין כפל תשלומים.
אם אתם לפני צעד כזה- חשוב שתדעו גם את הצד השני! חשוב ביותר לשים לב לכל התמונה כולל מצבים שעלולים לקרות ולשבש לכם את כל התוכנית! למה? כי את האישור העקרוני למשכנתא קיבלתם טרם הרכישה – הנתונים יכולים להשתנות עד סיום הבניה, לעיתים מס' שנים,  מה שיכול לפגוע ביכולתכם לקבל חידוש לאישור העקרוני של המשכנתא .
איך זה בדיוק עובד ולמה חשוב לשים לב?

 
החשיבות של אישור עקרוני למשכנתא:

כאשר זוג צעיר מתכנן לרכוש דירה הוא פונה לבנק לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא. לפני שהבנק מאשר באופן עקרוני את ההלוואה- הוא בוחן את ההכנסות של בני הזוג ומקבל החלטה אם הם יכולים לעמוד בהחזר החודשי לפי רפורמת הסלים האחידים. אישור קבלת המשכנתא כפוף לתנאים שהוצגו לבנק בזמן קבלת האישור העקרוני.
זוג שמשלם 20% בעת רכישת דירה וממתין עם קידום התיק לביצוע המשכנתא סמוך לקבלת מפתח דוחה את לקיחת המשכנתא בשנה ואף יותר, תקופה בה תנאי העסקה או הבריאות יכולים להשתנות ולאו דווקא לטובה.
 
במידה והשכר של אחד מבני הזוג ירד, אחד מהם הפסיק לעבוד, אירוע בריאותי ששינה את היתכנות קבלת ביטוח משכנתא או כל תנאי אחר ששינה את נתוני הלווים, הבנק רשאי שלא לאשר את ביצוע ההלוואה. כלומר- אותו זוג שרצה לחסוך לעצמו תשלומים כפולים לוקח סיכון גדול שאולי לא יהיה זכאי לקבלת אישור עקרוני למשכנתא כפי שקיבל בעת חתימת חוזה הרכישה לדירה.
 

יש חוזה ואין משכנתא:

זוגות רבים מתפתים ובוחרים לדחות את התשלום ככל האפשר במחשבה על ירידת הריביות המתוכננת, תקופה של חיסכון כספי וגיוס הון עצמי נוסף. למרות שאלו נקודות חשובות וחיוביות, יש נקודות חשובות נוספות שיש לקחת בחשבון כמו העובדה שלא תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים או לא תוכלו לקבל ביטוח חיים מה שיציב אתכם אל מול הקבלן עם חוזה חתום אך ללא אפשרות קבלת משכנתא ותשלום על הדירה.
אז מה עושים?
קודם כל מוציאים אישור עקרוני למשכנתא. אחר כך בונים תמהיל משכנתא מותאם לזוג ולצורך בביצוע רחוק של המשכנתא . לאחר תשלום ה20%,  חשוב לשלם תשלום אחד מתוך המשכנתא, אפילו חלק קטן וכך להכניס את ביטוח המשכנתא לפועל ולבטל את הצורך של הבנקים לבדוק שוב הכנסות בהמשך. את יתרת הכספים אפשר למשוך קרוב למועד הכניסה לדירה, כך שאם הצלחתם לחסוך בנתיים או להקטין את המשכנתא, תוכלו בפועל למשוך סכום קטן יותר ולשלם רק על מה שמשכתם ולעדכן את חברת הביטוח בסכום האמיתי שנלקח בסוף - באופן הזה רק תרוויחו.

 
לשים לב למדד תשומות הבנייה: 

לשים לב למדד תשומות הבנייה:
 עוד חשוב מאוד לבדוק - מדד תשומות הבניה, מדד המשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות מגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים הנדרשים לבנייה (כגון בטון, ברזל ועוד). לרוב, הקבלנים בארץ מצמידים את יתרת התשלומים על הנכס למדד תשומות הבניה שכן זו הדרך שלהם לבטח את עצמם משינויים בעלויות ולהעביר את הסיכון מהם אל הרוכשים. יש לשים לב לסעיף זה (שעבר תיקון לאחרונה והוא צמוד רק למחצית ממחיר הדירה), לבדוק אם בעסקה שלכם מוצמד מדד זה לתשלומים שלא שולמו, או אם ניתן לשאת ולתת על סעיף זה.
 אם יהיה עליכם לשלם למשל את יתרת התשלום, כלומר 80% ממחיר הדירה בתוספת הפרשי מדד שנפרשים על פני שלוש שנים של בניית הדירה- עלול להיווצר סכום גדול למדי שיש לקחת בחשבון.